中梁:三四线城市“走钢丝”

去年底至今,三四线楼市的回暖超出许多人的意料,深耕三四线城市的碧桂园夺得半年销冠,同样,一家名为中梁地产(以下简称“中梁”)的浙系房企,也凭借三四线城市布局成为行业“黑马”,仅半年时间销售额就超过去年全年,同时房企销售额排名从去年的40位飙升至26位。业内认为,中梁近两年的快速发展,主要原因在于三四线城市的布局以及快周转的战略。不过,三四线楼市火热很难持续,凭借三四线城市上位的中梁也将面临较大风险,单一的三四线城市布局或将成为中梁规模化增长路上的阻碍。

销售额翻倍

尽管在持续加强的调控政策压力下,今年上半年大多数房企业绩表现依旧出色,房地产行业集中度不断提升。其中,碧桂园、万科、恒大的龙头房企之争固然引人注目,不过,不同规模梯队中,部分企业上半年业绩增长速度明显高于行业水平,比如融创、鲁能、中梁等企业的发力也成为业内关注的焦点。

根据克而瑞研究中心发布的《2017年上半年中国房地产企业销售TOP 200》榜单显示,中梁实现销售额354.7亿元,同比增长153%,中梁今年上半年的销售业绩已经超过去年全年。值得注意的是,中梁凭借354.7亿元位列销售榜单第26名,相较于去年全年销售额位列第40名而言,中梁销售额排名飙升14位。

事实上,中梁业绩猛增出现在2016年。2016年,中梁首次进入“300亿元阵营”,全年销售业绩337亿元,相比2015年168亿元的销售业绩,增长101%。在此之前,中梁业绩增幅相对稳定,2012年销售额90亿元,至2015年业绩仅增至168亿元。

有业内人士分析认为,今年中梁业绩增幅延续2016年的表现,甚至更为亮眼。仅半年时间,销售业绩就超过去年全年,完成600亿元的年度目标并非难事,如果下半年能够延续上半年的表现,中梁今年有可能完成去年销售额的两倍。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,目前房地产行业集中度不断提升,今年上半年,TOP 10房企销售额行业占比达到26.6%,TOP 50房企销售额占比达49.1%,不仅意味着小房企将面临被淘汰出局的现实问题,部分中型房企如果不继续做大做强,也会面临相同的问题。

以中梁为例,这匹“黑马”的出现是行业激烈竞争下的必然现象。在房地产业面临一轮洗牌的情况下,对于中梁这种中型房企而言,在面临严峻考验的同时,或许也在面对一次实现“弯道超车”的机遇。

三四线城市的机遇

近日,一件发生在中梁身上的事件引起业内关注,这件事背后也反映出中梁业绩猛增的原因。旭辉控股总裁林峰率一众高层造访中梁集团,与中梁董事长杨剑进行沟通学习,林峰表示:“中梁近两年的快速发展令业界瞩目,尤其在三四线城市的布局和发展有着自己独特的思路、打法以及丰富的经验,值得借鉴和学习。”

在业内看来,三四线楼市走热,是以深耕三四线城市为特点的中梁业绩快速增长的主要原因。2016年,全国楼市回暖,2017年在一二线楼市趋冷的情况下,三四线楼市表现较好。中梁加快推盘节奏,该公司位于无锡、芜湖、嘉兴、宁波等地项目陆续推出市场,实现上半年销售354.7亿元。

以宁波楼市为例,中梁自2015年进驻以来,2016年利用一二线楼市火热、三四线楼市相对冷门的窗口期接连落子,随着热门项目的热销,自去年9月到今年3月,仅四个项目就收获了60亿元的销售额。

一家知名房企相关人士在接受北京商报记者采访时表示,这几年许多房企都曾表示不看好三四线楼市,开始重点布局或者回归一二线城市,但是在政策调控影响下,今年一二线楼市成交下降明显,三四线楼市表现反而更好,这也导致以三四线城市为主的房企今年销售业绩增长明显,比如碧桂园和中梁。

除了深耕三四线城市之外,快周转也是中梁近两年业绩迅速增长的原因之一。中梁方面曾表示,“中梁的销量增长主要源于土地的布局广、覆盖面宽;此外,公司在拿地时会关注当地的经济、人口结构、产业支撑能力,以及周边的教育配套。与此同时,中梁提倡“456”模式,即4个月开盘,5个月现金流回正,6个月再投资”。三四线城市的机遇和快周转的模式使得中梁在近两年有了突出的销售表现。

持续性待考

深耕三四线城市是中梁规模猛增的主要原因,有业内人士表示,今年三四线楼市的回暖出人意料,凭借三四线城市实现业绩增长的中梁,未来在三四线楼市走弱的情况下,反而会被这一特点制约,规模化增长也会面临瓶颈。

链家研究院院长杨现领认为,大型城市圈周边的三四线楼市表现较为火热,一方面是受益于大城市调控带来的溢出效应,另一方面,也是最主要的原因,是源于棚改货币化,国开行、农行的棚改专项贷款均大幅增长,由此支持了近两年棚改货币化安置规模的大幅增长。

但是杨现领表示,三四线城市房地产是在去库存和棚户区改造政策下的市场,与人口流动方向相违背,未来可持续性不容乐观。

同样,在许多业内人士看来,三四线楼市的热度不可能一直持续下去,随着调控的放松,投资的关注点会再度回归到一二线等核心城市,届时三四线楼市将不可避免的冷淡下来。

严跃进表示,企业的单一布局会导致抗风险性变弱,也不利于业绩的稳定可持续增长,类似房企布局应该适当投入资金到一二线城市,过多放在某一个板块和区域,风险是比较大的。

公开资料显示,中梁的土地储备几乎都位于三四线非热点城市。2016年中梁以平均每周一宗的速度,拿下近68宗地块,总价达到246亿元;今年上半年中梁已拿地54宗,拿地金额超过200亿元,在拿地金额和规划面积上位列第14位和第6位。从土地储备具体布局来看,除了一贯深耕的浙江、安徽、江西、江苏等长三角区域,也首次向中西部扩张,进入四川、广西、河南等地。

业内认为,中梁的土地储备全在三四线城市,未来三四线楼市变冷后,中梁销售规模恐难持续。此外,中梁的目标是2021年销售金额超1000亿元,三四线城市的单一布局或许反过来会成为中梁实现千亿目标的制约因素。

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[责任编辑:小璐]