各路房企“饿着肚子抢地”赌明天

在不断“加码”的楼市调控下,一些开发商为了能继续“留在牌桌上”,“饿着肚子也要拿地”的心态明显,一些城市“地王”的楼面价已超过区域房价。《经济参考报》记者调研发现,除了一二线城市土地资源始终受追捧,部分三四线城市也开始成为土地市场的新亮点。

业内认为,尽管房地产市场已经明显降温,但房企因为2016年销售乐观,补库存积极性依然非常高,对热点城市热门地块拼抢依然积极。业内专家建议,房地产企业高价拿地背后风险重重,不仅抬高周边房价,还将影响人们预期,加大调控压力,相关部门宜未雨绸缪。

开发商依然在“抢地”

“地方政府探索抑制地价的方法,而开发商依然在‘抢地’。”中原地产首席分析师张大伟表示,一二线城市土地资源始终受到开发商追捧。

6月2日,石家庄正定新区迎来2017年第三次公开出让活动,活动涉及六宗住宅用地,出让面积323068.03平方米(约484.6亩),国内知名房企碧桂园、保利、万科和石家庄本土天山、润江等25家房企参与此次竞拍,最终由四家房企以总价42.33亿元成功竞得,其中楼面价最高达20923元/平方米,为近年石家庄“地王”。

值得注意的是,2016年石家庄“地王”为棉三棉四地块楼面地价8402元/平方米,而去年11月正定新区楼面价仅为2549元/平方米,本次土拍天山地产竞得的[2016]008号地楼面价高达20923元/平方米,创下石家庄楼面价新高。

《经济参考报》记者梳理发现,为控制地价,防止“地王”涌现,各热点城市采用“竞自持、竞配建、竞房价”,甚至摇号等方式,以期达到限制地价效果。北京在去年9月底出台新政严控地价,杭州等热点城市限定土拍溢价率,广州、佛山、南宁、福州等城市则提出“限地价+竞配建”的方式,抑制新“地王”。石家庄正定新区在本次土拍中,也是首次采用“限地价、竞配建人才安置房”规则。

但多种调控措施仍难阻开发商拿地的高涨热情。如4月底,杭州调整土拍竞价规则后“首拍”的五宗地块触及“新规”,或须现房销售,或须自持面积,或须配建保障房。

业内人士认为,虽然实施了“限地价、竞配建”的土地出让方式,但热点城市仍拍出高价地并不意外。

河北省住宅与房地产业协会相关负责人表示,北京调控收紧,价格绝对值相对较低的周边河北区域就成为投资购房的重要战场,导致市场供需结构紧张,这也是过去一年河北多地房价上涨一倍多的主要原因。此次正定新区成为房企眼中的“唐僧肉”,也主要是基于京津冀协同发展、雄安新区的利好及石家庄政府搬迁至正定新区等多重因素。

同策咨询研究部总监张宏伟等专家认为,土地拍卖熔断机制有利于抑制激进开发商的非理性拿地,设置最高限价可以避免地价过快上涨。但限地价降不了房价,因为对于房企来讲,其实际土地成本并没有降低,并不能起到遏制房价过快上涨或降房价的作用,反而会进一步推升未来住房的价格。

“有了地就有未来”

“对开发商来说,最重要的就是拿地,尤其是在热门城市,有了地就有未来,拿了高价地可能会死,但没有地一定会死,归根到底还是市场的预期。”一位开发商表示。

从限购、限贷到限价、限售、限商,本轮调控步入“五限”时代。张大伟分析认为,目前楼市调控政策明显收紧,针对土地价格的调控也层出不穷,限价、增加持有等政策非常多,抑制了土地市场的溢价率,但房企因为2016年销售乐观,补库存积极性依然非常高,因此即便调控不断加剧,房企对部分热点城市热点地块的拼抢依然明显。

有开发商表示,热门城市土地供应有限,高价拿地虽然难受,但这么多年来,很多高价拿地的企业并没死,这就使得开发商宁可冒风险也不愿意饿死,老百姓则是拼命要赶上买房“这班车”。

同时“规模”给房企带来的最直接好处就是融资成本的降低。规模越大,评级越高,发债利率也越低。如绿地控股等“千亿级房企”的融资成本不足5%,而一家普通房企的融资利率则一般在7%以上,没有规模的中小房企很难生存。

时代地产总裁助理康峰预计:“未来可能根据企业规模来拍地,市场是‘大鱼吃小鱼’。目前房地产企业有一万多家,最后能存活的或许只有排名前十的企业。”

碧桂园、绿城、越秀等大中房企认为,政府“限地价”期间正是拿地好时机。值得注意的是,碧桂园已连续五个月拿地金额超过百亿元,中海地产也连续两个月拿地超过百亿元。

老“地王”项目陷两难

记者近期走访多地发现,在“限价”等最严楼市调控环境下,一些往年“地王”项目正在遭遇入市难:一些绷不住的,以最高限价入市;一些开发商能绷住的,则持观望态度,赌政策松绑的时刻。

在上海,融信中国2016年以超过10万元/平方米的楼面价拿下全国单价“地王”——中兴地块。此后,为降低风险,融信将项目一半股权卖给万科合作开发。融信中国负责人告诉记者:“计划最早在2018年上半年,视市场环境决定是否入市。”

一些城市对新建商品住宅给出最高限价,如南京最高限价不能超过4.5万元。有关部门的一位工作人员告诉记者,一些实力较强、能挺住的企业持观望态度,一些挺不住的企业,就以指导价格入市了。

《经济参考报》记者在广州采访时也发现,2013年5月至2014年1月期间出让的10幅高价地块,其中有四幅单价超过了当时周边房价。在这10个项目中,只有“保利红馆”和“保利学府”实现盈利,有的项目销售金额尚不能覆盖拿地成本。楼面价高达3.5万元/平方米的2013年广州单价“地王”甚至目前尚无开发消息。

在其他城市,目前高价地项目的销售情况也不乐观。华润置地华北区总经理蒋志生说:“我们在郑州买地成本单价1.2万元,但预售证只批1.6万元/平方米,而附近的二手房都卖1.8万元了。”

拿下合肥总价“地王”的文一房地产集团副总裁邱胜华亦表示,限价客观上使“地王”项目难以入市。“我们现在的应对策略只能是控制推盘节奏,‘地王’项目计划在三年左右开发完。”

高价拿地背后风险重重

当前,楼市调控政策不断收紧,开发商拿地赌未来、赌政策周期,尤其是拿下的“高价地”存在不小风险。

业内专家表示,这种以“高总价、高单价、高溢价”为主要特征的“地王”项目,对周边房价和人们购房心理预期的影响非常明显,在过度透支房地产市场预期的同时,也增添了未来市场运行的不确定性,容易诱发市场恐慌性需求,加大调控压力。

记者梳理发现,由于一线和二线城市土地资源稀缺及调控趋紧,部分三四线城市开始成为土地市场的新亮点,一些地方甚至地价屡破新高,高溢价地频出。多位专家认为,三四线城市高价地频出引发涨价预期,带动投机需求回潮,同时刺激地方政府高价供地冲动,容易带来库存反弹,值得警惕。

中原地产研究显示,一二线城市土地市场成交相对平稳,但三四线成交量价上涨迅速。张大伟表示,上半年,佛山、温州、无锡、宁波、嘉兴、沧州、金华、阜阳、盐城、漳州、扬州等21个热点三四线城市的卖地收入超过百亿元,平均土拍溢价率超过40%,相比往年明显上升。

多家房企投资负责人表示,随着一二线城市的拿地门槛越来越高,一些房企转到三四线城市补仓冲动强烈,房企资金外溢趋势越发明显。

业内人士认为,三四线城市土地市场火爆,刺激开发商继续拿地,也加大地方政府高价供地冲动。一家金融机构高管告诉记者,三四线城市去库存难,一方面由于库存基数较大,另一方面则与新增土地供应有关,这与地方政府收入、债务压力,有着千丝万缕的联系。

一些专家建议,目前对三四线城市的房地产调控需更精准地分类调控、因地施策。对一些强三四线城市进行适度控制,防止价格过度上涨,严厉遏制投机炒作;对多数库存高企的三四线城市仍需强化扶持,比如加大县级政府的财政支持,鼓励地方政府收购商品房转用于保障性用房等。

目前国土资源部和住建部已明确通知要求,对消化周期在36个月以上的,应停止供地;36至18个月的,要减少供地;12至6个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。多位业内人士建议,热门城市可建立住宅用地供应分类管理制度,适时调整住宅用地供应规模、结构和时序,结合本地土地出让情况,灵活确定竞价方式,严防高价地扰乱市场预期。

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标签: 房地产

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    [责任编辑:小璐]