一线房价29个月来环比终于跌了 地产商却迎来春天

内房股周一在香港继续狂欢,佳兆业集团、富力地产涨逾10%,远洋地产涨逾8%,华润置地涨逾7%;中国恒大涨近4%,盘中一度大涨逾7%,助推许家印成中国新首富。中国恒大、融创中国今年以来累计涨幅超过4倍。

几天之后就是10月了,楼市新政纷纷霹雳出炉的那个国庆假期眼看就要一周年了。

一线房价29个月来环比终于跌了 地产商却迎来春天

经历了爆发,扩散,压制,蛰伏,卷土重来,政策加码,三四线火热,企稳之后,楼市调控的最新成果周一刚刚发布,新建住宅价格指数同比增速创一年新低,一线城市当前房价29个月以来首次出现环比下跌。

新建住宅价格指数八连跌,一线房价29个月来首现环比负增长

统计局数据显示,8月份新建住宅价格指数同比增速8.1%,连续8个月下行,并创2016年9月份以来新低。

一线房价29个月来环比终于跌了 地产商却迎来春天

一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续11个月回落,8月份比7月份分别回落3.8和3.7个百分点。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称,从一线城市当前房价指数的增幅来看,这是29个月以来即2015年3月份以来首次出现的房价环比下跌,具有极为重要的信号意义,充分说明了当前此类城市房价的泡沫不断被挤压。

统计局数据显示:北京8月新建商品住宅价格环比0.0%(前值-0.1%),二手住宅价格环比-0.9%(前值-0.8%);上海新建商品住宅价格环比0.0%(前值0.0%),二手住宅价格环比-0.2%(前值-0.4%);广州新建商品住宅价格环比-0.7%(前值+0.4%),二手住宅价格环比+0.0%(前值+0.1%);深圳新建商品住宅价格环比-0.4%(前值-0.2%),二手住宅价格环比-0.2%(前值+0.6%)。

楼市遭遇“量价齐跌”

调控之下,房地产销售呈现“量价齐跌”之势。

价格方面,统计局数据显示,8月70个大中城市新建商品住宅价格中,46座城市环比上涨,7月为56座上涨。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读8月70个大中城市住宅销售价格统计数据称,8月份,在因地制宜、因城施策的房地产调控政策持续作用下,15个一线和热点二线城市房地产市场延续稳定态势。从环比看,新建商品住宅价格下降或持平;从同比看,新建商品住宅价格涨幅均继续比上月回落,回落幅度在1.3至6.6个百分点之间。

销量方面,Wind资讯援引30大中城市统计数据显示,8月份一线城市商品房成交面积224.78万平方米,创今年3月份以来单月成交新低,同比去年下行53.2%

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中原地产数据反映同样的趋势。“金九银十”首周,一线城市整体成交量依然低迷,平均环比下调20%。其中,北京环比下调28%,同比跌幅达60%;广州平均环比下调32%,同比跌幅72%;上海环比下调22%,同比下跌27%。

平安证券杨侃研报分析,分区域来看,东部、中部、西部区域1-8月销售面积同比分别增长7.9%、16.6%、18.6%,较前7月均下滑1.4个百分点,呈现全面回落态势。考虑到9月开始三四线基数抬升,预计后续全国增速仍将延续下行,预计全年销售面积增长5%左右。

中国社科院城市与房地产经济研究中心研究员邹琳华指出,目前全国各城市房价总体以稳定为主,一线城市虽然有所下跌,但没有前几个月跌幅大,北京环比已经止跌;二三线城市仍在上涨,但涨速高峰应该已经过去。

新建商品房同比涨幅前五及后五城市

城市 同比涨幅

蚌埠 15.2%

北海 14.9%

西安 14.7%

扬州 14.5%

九江 13.6%

广州 13.3%

深圳 -2%

成都 -0.3%

锦州 1.2%

丹东 1.9%

乌鲁木齐2.2%

调控继续升级:全国首套房贷平均利率升破5%

在“因城施策、分类调控”的政策背景下,当前房地产调控已覆盖供给端各个方面,且持续升级。

随着楼市信贷不断收紧,房贷利率继续走高。据融360数据,8月全国首套房贷平均利率为5.12%,相当于基准利率1.04倍,环比7月上升了2.47%,为连续8个月上升;同比去年8月的4.44%,上升了15.35%。

据上海证券报报道,为了预防楼市进一步升温,西安、兰州、扬州、泰州等今年大热的三、四线城市近期相继出台调控政策。有分析人士认为,9月份、10月份或将是新一轮楼市政策密集出台的窗口期,尤其是此前过热的三、四线城市,将是此轮调控的重点。在房地产市场长效机制建立之前,控房价、抑地价的调控政策没有放松的可能。

楼市调控新特点:8月租赁政策密集发布

据经济参考报报道,截至目前,一线城市住房租赁政策已全部下发。据不完全统计,未来五年,北上广深等一线城市将提供超过250万套租赁住房。业内人士认为,推进房屋租赁将成为重点城市楼市调控政策主要方向,在此背景下,市场供应格局将被重构,房地产行业将从重购轻租到租售并举转变,从而促使房地产真正回归居住属性。

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仅8月,就有累计有超过14个城市或部门发布了17次有关鼓励房地产租赁的政策。最近1年多时间里,有超过8个省份及超过25个城市出台了相关政策内容。

中原地产首席分析师张大伟认为,这代表了楼市调控政策新特点。建立租购并举住房制度,发展住房租赁市场,是房地产调控长效机制的政策之一;鼓励租赁消费,稳定租赁关系,赋予租房者更多权利,也是科学住房观念的重要环节,更可以避免房地产市场大起大落,减少非理性购房需求。

地产销售仍火爆,房企加速拿地

而在严格调控下,今年以来,除了库存降至近四年以来低位,房地产多项数据却没有明显收缩。

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统计局上周公布的房地产数据显示,前8个月,全国房地产开发投资近6.95万亿,同比增长7.9%,增速与1-7月份持平;住宅投资4.74万亿,增长10.1%,增速提高0.1%;1-8月商品房销售面积98539万平方米,同比增长12.7%,增速比1-7月份回落1.3个百分点。

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销售增长的同时,房企在加速拿地。1-8月份,房地产开发企业房屋施工面积721781万平方米,同比增长3.1%,增速比1-7月份回落0.1个百分点;1-8月份,房地产开发企业土地购置面积14229万平方米,同比增长10.1%,增速比1-7月份回落1个百分点。

中原地产研究中心发布的统计数据显示,截至8月31日,前八个月拿地最积极的50大房企合计拿地金额达到14910亿元。与2016年同期50大房企拿地金额10093亿元对比,涨幅达49%。

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房企拿地投入资金大幅上升,反应了开发商对未来的预期。

业绩亮眼:地产板块迎来“金九”行情

尽管一二线城市调控效果明显,严控政策也有望继续加码。一二线城市的房地产市场并未迎来以往的“金九银十”行情。

不过,由于此前三四线楼市去库存行情,销售火爆弥补了一二线城市严调控带来的销售下降,房企中报业绩十分亮眼。Wind数据显示,117家披露中报的上市房企之中,有96家实现了盈利,70家实现净利润同比增长,业绩增长的企业占了总数的6成。

多家房企甚至相继上调了年度销售目标。

碧桂园销售目标由原计划4000亿大幅上调25%至5000亿;中海由2100亿港元上调10%至2310亿港元;龙湖由1100亿大幅上调36%至1500亿;世茂上调10%至880亿;富力由730亿上调到800亿。

Wind资讯统计显示,在地产股业绩强劲增长势头下,地产股估值较低。地产板块整体市盈率在17倍左右,为近3年来的低点,配置价值已经开始凸显。自5月房地产板块触及低点后一路受到资金追捧,目前再度创出阶段新高,三个多月地产板块上涨近15%,明显强于同期股指。

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周一,A股地产板块比较低迷,但香港内房股却继续狂欢,推动恒指一举突破28000点关口。佳兆业集团、富力地产涨逾10%,远洋地产涨逾8%,华润置地涨逾7%;中国恒大涨近4%,盘中一度大涨逾7%,助推许家印成中国新首富。

融创股价更是房企中的“战斗机”。今年年初至今,融创中国股价上涨434%,最近一个月就上涨了80%。最近一个月内,孙宏斌身家就上涨了333亿港元,折合人民币约280亿元。中国恒大今年以来累计涨幅也超过4倍。

市场分析,行业集中度不断提升,龙头企业优势渐显,且未来这一趋势将更为明显。

中报数据显示,5大房企万科、保利、绿地控股、华夏幸福和招商蛇口净利润合计329.95亿,占所有房企净利润总和近一半

广发地产乐加栋研报指出,统计样本龙头房企数据显示,其上半年销售金额增速达48%。研报同时指出,在调控背景下,规模房企在融资、拿地、销售、品牌方面相比中小房企,更为明显。从销售规模看,今年上半年,前10大房企的销售金额合计约1.54万亿元,市占率高达26%,较去年的20.4%继续上升5.6个百分点;第11-20名、第21-30名房企的市占率也小幅上升,分别至8.7%、6.1%。

招商证券房地产研报指出,地产销量短期或有震荡但趋势上仍在调整通道,底部在18Q2左右,地产股超额收益区间仍需等待,但蓝筹短期估值修复基础明显。

房地产资金链水平(资金来源/投资)在连续回升4-5个月后,8月出现收紧,预计4季度大概率继续下滑,若往后触及1.3的红线,将对房价形成明显压力,全局价格普跌时间点大概率在四季度及往后,目前3、4线滞后补涨对全局房价形成短期托底。

房价到了哪一步?日本机构:相当于日本第二轮上涨阶段

中国楼市接下来会往哪个方向走呢?

央行近期发布了2017年第二季度城镇储户调查问卷。根据该调查,仅有9.6%的居民认为房价会下跌。

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而在今年年初时,这一数字是10.6%,更早的2015年第一季度,这一数字是17.6%。

安信证券陈天诚将日本最主流的10余家机构意见汇总指出,日本经历了三轮房价暴涨、中国房价涨幅相当于日本70年代:日本房价其实经历过三轮暴涨,大家只记得90年那一轮泡沫性上涨,但在1956-65、1967-74分别有两轮房价上涨,工业-住宅-商业轮番上涨,不动研认为中国处于日本第二轮上涨的阶段,通过经济快速发展可以化解泡沫。

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第二轮在1967-74年、住宅地涨幅最大:六七十年代是日本的黄金时代,经济发展快速,冬奥会、世博会、列岛改造计划、GNP世界第二等,这段时间房价平均涨幅大约200%,住宅地价涨幅259%,也就是基本变为原来房价的三倍,但这一涨幅放在三轮里面涨幅也是最小的,日本不动产研究所认为中国处于这一阶段,因为经济还在高速增长能充分消化房价的涨幅。

日本房价的第三轮上涨在1984-91年、泡沫性上涨阶段、商业地产价格上涨最大:这是外界记忆最深刻的日本房价历史,在85年广场协议的推动下,出口受损经济下行政府宽松,日本房价急速上涨,不单个人投资者涌入,更多的公司涌入土地市场疯狂买地和办公楼,商业地价大幅上涨,这一轮整体上涨幅度和第二轮接近,但住宅用地价格上涨幅度明显小于第二轮。

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[责任编辑:小路]