房产变天:恒大取代万科 万达唯一负增长

房产变天:恒大取代万科 万达唯一负增长

数据来源上市房企公告及克而瑞第三方数据 制表:代秀辉

“万科宝能股权之争已经干扰了万科的正常销售节奏,这使得恒大赶超万科的优势进一步增强”

法治周末记者 代秀辉

“销售面积 87451 万平方米,销售额 66623 亿元。”

这是中国房地产市场在 2016 年前 8 个月交出的答卷。

国家统计局数据显示, 2016 年前 8 个月商品房销售面积同比增长 25.5% ;其中,住宅销售面积增长 25.6% ,办公楼销售面积增长 35.3% ,商业营业用房销售面积增长 17.4% 。

此外, 2016 年前 8 个月商品房销售额同比增长 38.7% ;其中,住宅销售额增长 40.1% ,办公楼销售额增长 56.1% ,商业营业用房销售额增长 19.5% 。

那么,在房地产江湖中,各家房企表现又是如何呢?

4 个月前,法治周末记者盘点统计了 13 家上市房企在 2016 年第一季度的销售情况 ( 详见《法治周末》 2016 年 5 月 12 日报,“恒大万科争榜首万达跌出前十”报道 ) 。

这 13 家上市房企为万科、中国恒大、碧桂园、绿地控股、保利地产、中国海外发展、华润置地、万达商业、华夏幸福、金地集团、融创中国、龙湖地产、招商蛇口。

统计数据显示,无论销售额还是销售面积, 13 家上市企业除万达商业外均表现增速明显,恒大万科“房企一哥”之争亦隐现。

那么, 6 个月过去了,各大房企在地产市场中的成绩又出现了怎样变化呢?据此,法治周末记者参考各房企发布的公告以及第三方数据,梳理了 13 家房企在 2016 年 1 月至 9 月的销售情况。

恒大赶超 万科“痛失”一哥之位

在房地产的江湖,万科一度被业内视为“房企一哥”。

然而,万科的这一位置却遭到了恒大的挑战。从截至到 2016 年 9 月的销售数据对比来看,万科的位置已经不保,并被恒大取而代之。

统计结果显示,万科前三季度销售金额为 2629 亿元,同比仅增长 46.83% ,已位居行业第二名。而作为万科强有力的竞争“劲敌”恒大则表现不凡。

恒大的业绩财报显示, 2016 年前三季度实现销售额 2805.8 亿元,同比增长 117.9% ,位居行业第一。在销售额方面,恒大比万科多出实现销售额 176.8 亿元。

与此同时,如果从销售面积来看,恒大也已然超过万科。

统计结果显示,恒大 2016 年前三季度实现销售面积 3457.7 万平方米,万科则实现销售面积 1992.1 万平方米。在销售面积方面,恒大比万达多出 1465.6 万平方米,是万科的 1.74 倍。

实际上,恒大赶超万科的迹象在 2016 年前八个月的销售中就已露出明显的端倪。法治周末记者单独统计了万科与恒大在前八个月的销售情况。

数据显示, 2016 年 1 月至 8 月,万科实现销售面积 1778.7 万平方米,实现销售金额 2375.2 亿元;同一期间,恒大实现销售面积 2941.9 万平方米,实现销售额 2330.6 亿元。

这意味着,如果从 2016 年前八个月分析,恒大在销售金额方面与万科仅差距 1.88% ,为 44.6 亿元;而从销售面积方面比较,恒大比万科多出 1163.2 万平方米,是万科的 1.65 倍。

“恒大赶超万科,实际上和恒大项目的城市分布有很大的关系。”上海易居房地产研究院总监严跃进向法治周末记者解释,“恒大包括郑州、天津、合肥等城市项目的销售业绩不错,这容易带来整个集团销售业绩的提升。另外,恒大部分三四线城市的项目也是当地的改善型的物业,今年房价上涨后,此类三四线城市的购房需求积极释放,也对于恒大业绩的提升有积极的作用。”

此外,在严跃进看来,万科宝能股权之争也在一定程度上影响到了万科的销售。

“房地产市场优胜劣汰加剧,强者恒强大者愈大。今年以来,万科和恒大加速快跑,进一步拉大了与原本同属第一军团的其他千亿房企的距离,反映了行业集中度进一步提升,‘万恒争霸’的行业格局日渐清晰。”中研普华研究员李奔对法治周末记者说。

万达销售萎靡 金地跌出前十

万科惨遭恒大的夺位,而它的另一位万姓兄弟在地产销售方面的表现同样显得更加“落魄”。

万达商业成为 13 家上市房企中唯一在地产销售中下滑的企业。

统计数据显示,万达 2016 年前三季度实现销售面积为 869.2 万平方米,同比下滑 18.32% ;销售总金额为 783.2 亿元,同比下滑 16.6%% 。

“这与万达的转型有关。万达商业转型使得传统的地产投资和销售其实是面临一定挤压的。”对于万达地产销售的下滑,严跃进解释。

2014 年 1 月,万达集团董事长王健林在作 2014 年工作报告中宣布万达第四次转型计划,这次转型主要内容是转向服务业为主的企业,包括万达集团的转型和万达商业地产的转型。

今年年初,王健林更是宣布将房地产销售目标下调 40% ,由 2015 年的 1640.8 亿元调整为 1000 亿元。

“以商业地产为主的万达集团遭遇商业市场冷待,万达开启轻资产转型并增加体验式消费布局,规模方面已力不从心。 2016 年万达下调房地产收入目标达 640 亿元,但需保持利润的增长。从这一点来看,万达出现销售下滑也是意料之中。”李奔说,“当然,在王健林对外宣布改革转型的同时,万达大规模兵力早已开始冲锋, 2016 年将是‘先头部队’出成绩的一年。”

在严跃进看来,万达地产业务“出现下滑也是调整过程中需要防范的风险。万达本身重心也在朝文化旅游产业转型,对于地产业务来说,后续更多地是希望支撑万达的文化产业转型,所以投资重心转变,业绩也会有波动。”

“但万达对于这一方面的数据并不会有太大的顾虑。大体上说,文化等产业后续培育成功后,相应的地产投资收益会继续上升,因为两类产业可以发生反哺或互补的效应。”严跃进说。

值得一提的是,由于万达战略调整, 2016 年一季度其销售金额仅为 152 亿元,被金地集团挤出前十。然而,万达在 2016 年前三季度的销售表现中却成功回归十强。

统计数据显示,金地在 2016 年前三季度实现销售面积 466.3 万平方米,实现销售额 721.1 亿元。在销售金额上金地在 13 家上市房企中的排名为第 11 名。

此前,金地凭着强势的增长在第一季度表现中抢占了万达的位置,挤进前十。而这一次,万达“以牙还牙”,万达在 13 家上市房企的销售额排名中上升至第十。相反,金地集团跌出前十。

房企销售较第一季度增速放缓

值得注意的是,从 2016 年前三季度来看,各大房企明显较第一季度增长表现出放缓趋势。

在 2016 年第一季度 13 家上市房企的盘点统计中,共计有 4 家房企的销售金额增幅超过 100% ,即金地集团增幅 206.5% ,碧桂园增幅 162% ,保利地产增幅 131.35% ,恒大地产增幅 115% ;另有 4 家房企销售金额增幅在 70% 至 100% 之间,即龙湖地产增幅 85% ,绿地集团增幅 80.8% ,融创中国和华润置地均增幅 73% 。

然而, 2016 年前三季度却出现了不同。

统计数据显示, 13 家上市房企中销售金额增幅超过 100% 的房企由 4 家降至 2 家,为碧桂园增幅 158% ,恒大增幅 117.9% ;增幅在 70% 至 100% 之间的仍为四家,为华夏幸福增幅 98.95% ,融创中国增幅 98.89% ,龙湖地产增幅 85.54% ,金地集团增幅 84.66% ;这其中,华夏幸福、金地集团替代了绿地集团 ( 增幅降至 27.58%) 和华润置地 ( 增幅降至 25.78%) 的位置。

“从实际情况看,销售快速达标,既源于市场销售面积的上升,也源于价格的上升。所以销售额提升的节奏会比较快。”严跃进解释,“另外部分房企销售业绩放缓,或和楼盘供应不连续有关系。虽然确实存在部分楼盘捂盘惜售的现象,但属于个别现象。大体上说,业绩出现下滑应该是有企业营销和推盘不到位等原因。”

“目前,一二线城市拥有土地的企业增加供应的积极性不高、而三、四线库存依然高位,这些因素导致去库存难度加大。另外随着一二线城市地王潮全面出现,房价处于高位,按揭信贷短期急增,当前房地产市场风险正在增加。”李奔说。

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[责任编辑:啊华]